Рынок недвижимости: назад в 90-е?

Опубликовано: 25.01.2015

Если стагнация российской экономики перерастет в стагфляцию, то рынок жилья вернется на двадцать лет назад, а долевое строительство в нынешнем виде может не пережить кризиса, считает экономический обозреватель БН Вячеслав Костров.

– В чем особенность нынешнего кризиса по сравнению с предыдущими?

– Все, что мы знаем об истории современных экономических кризисов с начала Великой Депрессии и до сегодняшнего дня, приводит нас к выводу, что каждый новый кризис – это результат борьбы с предыдущим и всеми предшествующими. То есть страшен не сам кризис, а борьба с ним.

Наиболее ярко охарактеризовал эту закономерность Владимир Мау (ректор РАНХиГС), который в своем выступлении в 2008 году сказал примерно следующее: «Нам предстоит такая борьба с кризисом, что камня на камне не останется». Угадал. Нынешняя ситуация не исключение – это следствие макроэкономических потрясений 2008 года. Предыдущий кризис, который можно назвать кризисом финансовой системы, так и не закончился. Что будет дальше – вот вопрос.

– То есть мы в мировом тренде. А есть ли у российского кризиса индивидуальные черты?

– Сейчас модно ставить вопрос следующим образом: является ли кризис в российской экономике рукотворным или нет? Если рассуждать в парадигме, что любой кризис является продолжением предыдущего, то они все рукотворные. Но у текущего российского есть конкретные авторы. И главный из них, наверное, Ксения Юдаева (первый зампред Банка России).

В результате борьбы с кризисом 2008 года мы не увидели ослабления так называемого нефтяного проклятия. Напротив, этот фактор только усилился. При этом резко возросла доля госсектора. За семь лет наша экономика превратилась из более-менее рыночной в государственный капитализм. Ситуация в стране стала больше напоминать 1991 год, чем 2008-й.

Примерно с конца 2012 года в стране наблюдается устойчивый инвестиционный спад. Что на этом фоне сделала Юдаева? Можно сказать, вскрыла нарыв. Проследим последовательность событий. В апреле 2013 года стали вестись разговоры о необходимости девальвации рубля для стимулирования инвестиций в реальную экономику. Произошло это на фоне смены руководства Центробанка РФ. Зазвучала мантра о спасении экономики дешевыми деньгами, и от Центробанка ждали именно такой политики. Но руководство ЦБ в лице Эльвиры Набиуллиной и Ксении Юдаевой не оправдало этих ожиданий.

Юдаева – грамотный макроэкономист, придерживающийся концепции монетаризма. Основная догма этой концепции – Центробанк не должен заниматься стимулированием экономики. Его задача – контроль над инфляцией, или, как модно сегодня говорить, инфляционное таргетирование. Юдаева неоднократно заявляла: если мы не будем бороться с инфляцией, то она перерастет в стагфляцию (инфляция плюс стагнация экономики. – БН). Но для эффективного инфляционного таргетирования необходим плавающий курс рубля, который планировалось ввести с начала 2015 года.

Девальвация фактически началась в конце 2013 года. Зимой 2014-го рубль просел до хороших значений, и все получили свое: бюджет – дополнительные деньги, экспортеры – дополнительные доходы. Но тут случились украинские события, которых никто не мог предвидеть. Во второй половине года был принят третий пакет санкций, отрубивший российских внешних заемщиков от западного рефинансирования. А если оглянуться на все наши кризисы начиная с периода перестройки, то станет очевидно, что дело не в нефти, а в долге. В этой ситуации ЦБ был вынужден взять на себя роль внешних кредиторов через валютные РЕПО и свопы.

– Иными словами, это Центробанк утратил контроль над ситуацией и упустил рубль?

– Есть мнение, что переход к плавающему курсу рубля оказался своевременным. В противном случае Россия бы просто потеряла свои золотовалютные резервы. И тем не менее случился валютный кризис. Виноват ЦБ или нет – отдельная тема. Но результат сегодня таков, что выбор лежит уже не между стимулированием экономического роста и борьбой с инфляцией, а между борьбой с инфляцией и угрозой банковского кризиса. Высокая инфляция, которая нас ожидает в 2015 году, есть, по сути, цена спасения банковской системы. Дальше все будет зависеть от того, как правительство, Центробанк и Госдума будут бороться с кризисом.

– Можно рассмотреть «хороший» и «плохой» сценарии развития событий?

– Хорошего сценария у нас нет. Есть выбор между очень плохим и просто плохим. Начнем с первого. Сегодня звучат довольно радикальные предложения: ввести валютный контроль, запретить хождение доллара и т. д. У людей есть ощущение, что в современной России возможно все. Ведь никто не мог в 2013 году предсказать события 2014-го. Надеюсь, этого не случится. Современная денежная система не зря называется фидуциарная, от латинского слова «фидуцио» – доверие. Она держится на доверии, прежде всего – к Центробанку. Если правительство сделает малейшее движение в сторону валютного контроля, они не успеют оглянуться, как народ в панике снесет все банки и банковская система рухнет, погребая экономику.

Теперь просто плохой вариант. Это некая стагнация с постепенным оздоровлением банковской системы и экономики. В том числе – восстановление хороших отношений с Западом, раз мы живем в открытой экономике.

Процесс займет несколько лет. Но это будет даже полезно для молодого поколения: жизнь в новых условиях заставит их по-другому отнестись к экономическим реалиям. Возможно, мы наконец-то сможем преодолеть «нефтяное проклятие», из-за которого в стране в последние два десятка лет развивалась преимущественно экономика, ориентированная на личное потребление, в том числе – сфера услуг. Можно сказать, что Россия все эти годы увлеченно «проедала» собственный капитал.

С этой точки зрения жесткая посадка экономики будет лучшим вариантом. Иллюзий меньше будет.

– Что нас ждет в годы стагнации помимо высокой инфляции? Есть ли предположение, как будет «плавать» рубль в течение этого года?

– Свободный курс рубля – это сказка про белого бычка. Центробанк контролирует национальную валюту. Иначе зачем вообще нужен ЦБ? Это было очень заметно в декабре, когда президент страны вызвал глав госкорпораций и порекомендовал продавать часть валютной выручки на внутреннем рынке. Рубль на некоторое время укрепился. Понятно, что подобные меры будут применяться и дальше.

Как это отразится на рубле, сказать сложнее. Если бы не было осеннего ажиотажа, я бы предположил, что «желательный» курс для российской валюты – это 45-50 руб. за доллар. Сейчас, скорее, просматривается коридор 55-60 руб. за доллар или даже 60-65 руб. Но достаточно еще одного серьезного шока, внешнего или внутреннего, чтобы валютная паника повторилась и цена доллара ушла в бесконечность.

– Что будет с банковской системой?

– Банковской системе в настоящее время уже прописан рецепт под названием «качественное смягчение». Под этим подразумевается, что банкам на период кризиса разрешено быть «убыточными». Благодаря всем известному японскому кризису такие банки стали называть «зомби-банки». Банки имеют право не переоценивать залоги, не формировать резервы на возможные потери по ссудам и т. п. Лишь бы не рухнули.

Таким образом, экономику через госбанки вновь зальют дешевыми деньгами, как это было в 2008 году. Это очень плохой вариант. Праздник может возобновиться на какое-то время, но за ним неизбежно наступит похмелье. Похмелье все равно придется пережить – сейчас или позднее.

– Как будет развиваться ситуация для рынка недвижимости и потенциальных покупателей при том, что ключевая ставка – 17% годовых и ЦБ заявил, что пока снижать ее не собирается?

– Дело не только в номинальной ставке. Высокая ставка – это не просто число, а указание на высокую степень неопределенности. На бытовом уровне это можно проиллюстрировать следующим образом. Все мы в той или иной мере сами себе экономисты и наша внутренняя экономика – это наши планы на будущее с использованием денежного расчета. Мы всегда делим свой доход на потребление и сбережение, исходя из этих планов и покупательной способности денег. Для планирования нам нужна уверенность, определенность. Любой кризис взрывает равновесие и ведет к остановке экономической деятельности. Горизонт планирования катастрофически сокращается. В этом и состоит кризис для отдельно взятого человека.

Но как только определятся параметры ситуации, как только появится ощущение устойчивости, люди вновь начнут планировать и покупать квартиры. И покупатели, и застройщики, и банки, почувствовав какую-то уверенность в завтрашнем дне, просто приспособятся к изменившимся условиям взаимодействия.

– Вопрос в том, доживут ли строительные компании до этого светлого завтра…

– Не будем опережать события. Кризис еще не затронул рынок строящегося жилья, если под этим понимать банкротство застройщиков. К тому же, в отличие от 2008 года, строительный бизнес гораздо более прочно сросся с банковским. Сегодня сложилась устойчивая конфигурация: банки кредитуют конкретные проекты застройщиков, потом начинают выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир в строящемся доме, тем самым снижая свои риски. В их интересах – поддержка этой сложившейся системы любой ценой. Они главные интересанты и будут требовать у правительства и Центрального Банка деньги для строителей.

Тем не менее банки и застройщики в будущем вынуждены будут изобретать новые схемы кредитования продаж на первичном рынке. Не факт, что институт долевого строительства в том виде, в каком мы его знаем, сохранится. А покупателям деваться некуда – им придется решать свои жизненные проблемы. Но, как уже говорил, при условии, что ситуация более-менее стабилизируется и прояснится.

– Как будет меняться ситуация на рынке недвижимости?

– Если возобладает тенденция перерастания стагнации в стагфляцию, то рынок жилья вернется в 1990-е годы. Не исключено, что цены первичного рынка стабильно будут выше, чем на вторичном, за исключением, быть может, так называемой новой вторички. Серьезные частные застройщики переориентируются на качественный сегмент. Рынок дешевого жилья будет, скорее всего, монополизирован государством и подконтрольным бизнесом. Во всяком случае, желание такое у государства есть.

Источник: http://www.bn.ru