Рынок недвижимости в 2014 году и перспективы его развития в 2015 году

Опубликовано: 26.11.2014

Уходящий год на рынке недвижимости отличался высокой активностью застройщиков и инвесторов. Так, за 9 мес. 2014г. объемы ввода жилья в эксплуатацию в Кировской области на 65% превысили показатели аналогичного периода прошлого года.

Сейчас в заделе еще 188 не достроенных домов, готовящихся к вводу в текущем и/или следующем году. По объемам строительства и продаж, 2014 год стал рекордным за последние 5 лет, более половины сделок с недвижимостью совершались с помощью ипотечных кредитов. По оценкам аналитиков, рынок ипотечного кредитования в России, в уходящем году вырос по отношению к предыдущему году более, чем на 30%.

За 9 мес. 2014г. в среднем цены на жилье на вторичном рынке, в зависимости от сегмента выросли на ~ 5-7 %, на рынке новостройки прирост составил ~ 6-9%, особенно резко цены росли в сегменте жилья «эконом-класса», здесь инвесторы могли заработать за 9 мес. ~10-15%, см. табл. 1.

Табл. 1. Динамика среднестатистических цен на первичном и вторичном рынке г. Кирова за 9 мес. 2014 г. (по данным ГК «Руснедвижимость»):

	1 квартал 2014г.	2 квартал 2014г.	3 квартал 2014г.
Вторичное жилье
Бизнес класс
1 комн.	55,3 т.р./м2	54,9 т.р./м2	58,8 т.р./м2
2 комн.	50,3 т.р./м2	53,2 т.р./м2	56,6 т.р./м2
Эконом класс
1 комн.	42,0 т.р./м2	44,5 т.р./м2	50,3 т.р./м2
2 комн.	37,2 т.р./м2	37,5 т.р./м2	43,8 т.р./м2
Новостройка
1-2 комн.	43,6 т.р./м2	43,9 т.р./м2	45,8 т.р./м2

Между тем, несмотря на рост рынка новостроек в 2014 г. практически в 2 раза по отношению к предыдущему году, ценовая динамика в текущем году спокойнее. Так в 2013 г. инвесторам новостроек в сегменте «эконом класса» за счет резкого роста цен, ажиотажного спроса и ограниченного предложения от застройщиков удалось заработать 15-20% годовых и обогнать инфляцию. Более сдержанный рост цен на жилье в 2014 г. объясним, во-первых, за счет расширенного предложения, во–вторых, за счет ограниченного действия дешевых специальных ипотечных кредитных продуктов по стимулированию спроса на новостройке, продукт «ипотека на новостройку под залог текущего жилья» прекратил действовать с 3-го квартала 2014 г., в результате чего динамика приобретения жилья на новостройке стала замедляться.

С введением санкций ЕС в отношении крупных российских банков в конце 3-го – начале 4-го квартала 2014 г. и возникшего дефицита кредитных ресурсов на ипотечном рынке стало наблюдаться легкое «проседание» спроса на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке в сегменте «бизнес класс», «элит» и загородной недвижимости. В то же время, в сегменте «эконом» в 3 квартале 2014 г. на вторичном рынке было зафиксировано незначительное оживление спроса, одним из факторов которого послужил запуск государственной корпорацией «АИЖК» через ее операторов ипотечного продукта «Социальная ипотека» с фиксированной ставкой 10,6% годовых.

Резкий рост курса доллара и евро по отношению к рублю и высокие инфляционные ожидания населения в стремлении сберечь накопления, осенью 2014 г. привели к краткосрочному всплеску спроса на рынке первичного жилья в сегменте «эконом класс» и ажиотажному поведению инвесторов у застройщиков. Некоторые застройщики, увидев в этом тенденцию рынка, даже пошли на повышение цен в 4 квартале 2014 г. Однако, тенденция «очередей у застройщиков» не будет долгосрочной. И к этому есть предпосылки.

В 4 квартале 2014 г. кредиторы уже ужесточили требования к выдаче ипотечных кредитов, пошли на повышение ставок по ипотеке, и планомерно стали сворачивать объемы выдачи ипотеки и программы кредитования застройщиков. Причины две: дефицит кредитных ресурсов на рынке российского капитала в связи с санкциями и обесценение национальной валюты.

В результате, намечающиеся тенденции 2015 г. на рынке недвижимости очевидны:

1. Рост ставок по ипотеке до 14-15% годовых в рублях, в некоторых крупных банках ставки уже достигли такого порога в 2014 г., но в государственной ипотечной программе ставки пока на 3-4% ниже.

2. Незначительный рост и стагнация цены на жилую недвижимость в связи с обесценением национальной валютой и ростом себестоимости строительства.

3. Сокращение объема рынка строительства и потребления жилья до равновесного положения спроса и предложения при высоких ставках и ограниченных объемах выдачи ипотеки при одновременно высокой стоимости квадратного метра, коэффициент доступности жилья для средней российской семьи снизится примерно на 30-50%, а объем потребления квадратных метров может сократиться в 2-2,5 раза.

4. Нежелание застройщиков быстро продавать жилье и начинать новые объекты, закономерное стремление строительных компаний «пережить» кризис с существующими площадками и объемами, не рискуя и не неся затрат на создание новых объектов. После того, как в условиях сворачивания рынка будет достигнуто равновесие спроса и предложения в нижней точке, а после возникнет дефицит предложения на рынке новостроек, рынок снова начнет расти, но это уже тенденции следующих за 2015 г. лет.

В условиях сворачивания рынка, во времена экономического кризиса, особенная роль отводится государственным институтам развития, призванным поддерживать рынок в его нижней точке. На национальном рынке ипотеки таким инструментом является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», оператором которого с 2009 г. в Кировской области выступает ГК «Руснедвижимость».

В 2015 г. Агентство через партнеров запускает несколько инструментов поддержания рынка жилья:

1. Поддержание спроса будет осуществляться через пролонгацию программы «социальная ипотека», прогнозная ставка по данному продукту 11,1% годовых в руб., а это на 3-4% ниже инфляции и стоимости коммерческой ипотеки.

2. Поддержание застройщиков будет осуществляться через механизмы государственной программы «Жилье для российской семьи».

Е.В. Орешкович, к.э.н., чл.-корр. МГУ им. Ломоносова М.В, председатель совета директоров ГК «Руснедвижимость»,

президент НП «Ассоциация малоэтажного и коттеджного строительства Кировской области».

Источник: http://ярмарка43.рф