Опубликовано: 25.04.2013

Просмотров: 2515

В январе участники ипотечного рынка радовались впечатляющим результатам столь удачного для них 2012 года: объем выдачи ипотеки перевалил за триллион при сохранении качества портфелей, уровень просрочки уменьшался. Однако снижение темпов роста в I квартале текущего года породило определенные опасения относительно дальнейших перспектив развития рынка и, в частности, привело к пересмотру прогнозов по средним ипотечным ставкам ведущими экспертами. С какими проблемами столкнулись представители ипотечного сообщества и как планируют их решать?

Вчера в Москве состоялась XI Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России», организованная информационным агентством AK&M. Судя по программе мероприятия, одним из самых насущных вопросов для участников рынка по-прежнему остается доступность фондирования, от стоимости которого напрямую зависит процентная ставка, которую банк сможет предложить заемщику.

Новые способы рефинансирования

Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка рассказал о планах АИЖК предложить ипотечным кредиторам новую модель взаимодействия. Рефинансирование путем выкупа стандартных закладных предполагается дополнить новой технологией, которая будет интересна прежде всего банкам, предлагающим ипотечные кредиты на условиях, не соответствующих базовым стандартам АИЖК. Речь идет о проведении так называемых мультиоригинаторных сделок — выпуске облигаций, обеспеченных закладными сразу нескольких кредиторов. Согласно данной модели, качество закладных разных участвующих в сделке банков будет выравниваться путем выборочного страхования. При этом младшие транши будут удерживаться самими кредиторами, агентство же будет выкупать мезонинные, а также старшие транши в случае неразмещения последних среди рыночных инвесторов. Такой подход позволит участникам рынка проводить выпуск облигаций чаще, не дожидаясь, пока наберется необходимый крупный пул закладных. В ближайшие годы АИЖК планирует перевести основной объем рефинансирования на покупку ипотечных ценных бумаг, сократив при этом долю выкупаемых закладных, а в долгосрочной перспективе — сосредоточиться на инфраструктурной поддержке рынка.

Регулирование по принципу «не навреди»

Также участники мероприятия много говорили о необходимости более деликатного регулирования государством ипотечного рынка, отказа от прямого вмешательства и более дальновидной законотворческой деятельности. Приводились примеры государственных мер, негативно сказавшихся на развитии ипотечного рынка, его имидже для инвесторов. Российским ипотечным игрокам приходится повышать доходность по ипотечным ценным бумагам, закладывая в нее риск законодательной неопределенности, которую наблюдают инвесторы, что в конечном итоге отражается и на уровне ставок для ипотечных заемщиков.


Среди государственных инициатив, которые могли бы способствовать развитию рынка, участники называли помощь в удешевлении фондирования и снижении операционных расходов банков-кредиторов, в т. ч. дополнительные налоговые льготы для инвесторов в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), предоставление по ним государственных гарантий, возможно, с созданием специального фонда, куда отчислялась бы небольшая доля процентного дохода по закладным, обеспечивающим гарантированные выпуски ИЦБ для покрытия возможных рисков инвесторов.

Среди проблем, решением которых государство тоже могло бы помочь участникам рынка, — повышение эффективности работы Федеральной службы судебных приставов: длительность процедуры взыскания и реализации залогового имущества накладывает дополнительные риски на кредитора и способствует повышению ипотечных ставок.

Демография против ипотеки

Есть, правда, определенные сложности, в которых государство не сможет оказать ипотечным игрокам значимую поддержку, — это негативные для рынка изменения демографической ситуации. Прогнозируемое директором Института демографии НИУ-ВШЭ Анатолием Вишневским уменьшение доли населения в возрасте 20—30 лет, то есть сокращение основного целевого сегмента ипотечного рынка, в ближайшем десятилетии приведет к снижению спроса на жилищные кредиты. 

При этом увеличение доли нетрудоспособного населения повлечет за собой рост экономической нагрузки на каждого работающего. Нехватка рабочей силы будет компенсироваться ростом числа мигрантов. Поскольку одним из существенных мотивов к получению ипотеки является рождение ребенка, ожидается, что снижение уровня рождаемости также будет вести к падению спроса на ипотеку. Все эти факторы должны быть учтены в стратегии развития участников ипотечного рынка: предложение необходимо постепенно адаптировать к меняющейся структуре спроса.

В частности, по мнению директора Независимого института социальной политики Лилии Овчаровой, в ближайшие годы будет востребован такой продукт, как обратная ипотека — нецелевое кредитование пожилых людей под залог имеющейся у них недвижимости. Данную тенденцию эксперт объясняет не столько смещениями в демографической возрастной структуре населения, сколько изменениями в сознании большинства пожилых людей: на смену прежнему образу мыслей, который можно выразить девизом «Лучшее — детям», приходит желание достойно встретить старость.

В разрезе финансовой обеспеченности эксперт отмечает рост доли среднего класса, а в нем — количества чиновников и «силовиков», то есть именно тех групп населения, которые привыкли решать свои вопросы, не исключая жилищный, с помощью государства. И велика вероятность того, что государство не обманет ожидания этих социальных групп, предлагая им специальные условия приобретения жилья с помощью ипотеки. Если заметная часть потенциальных заемщиков будет удовлетворять спрос в получении жилищных кредитов на льготных условиях, это повлияет на соотношение спроса и предложения в остальной части рынка.

Помимо этого, на конференции обсуждалась возможность удовлетворения спроса на жилье при помощи предоставления жилья в некоммерческую аренду. По словам Лилии Овчаровой, многие потенциальные заемщики откажутся от получения ипотечного кредита, если цены на аренду жилья станут более доступными.

Марина ЧЕРНЫШЕВА