Эксперты полагают, что альтернативный классической ипотеке механизм все-таки заработает в России и даст результаты.

Опубликовано: 23.06.2014

Просмотров: 1678

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовит ренейминг своей программы "Аренда с выкупом", запущенной несколько месяцев назад в пилотном режиме в Московской области, Екатеринбурге и Новосибирске. Теперь она будет называться "Жилье в рассрочку".

Главный аргумент представителей агентства состоит в том, что суть программы именно в покупке жилья в рассрочку, а не в суррогатной арендной схеме. Так что есть все основания полагать, что альтернативный классической ипотеке механизм все-таки заработает и даст результаты.

 

Между тем, отказываться от амбициозного проекта никто не собирается, потенциальные покупатели проявляют интерес, сделки идут. Но информация о них не будет официально разглашаться до окончания программы.  При этом, как считают в АИЖК, разъяснения, касающиеся программы  не раскрывают ее основных положений, приводя к неверному позиционированию на рынке.

 

Рассрочка вместо ипотеки

"Это не аренда, а именно покупка в рассрочку, поэтому говорить об аренде не совсем корректно. И мы просим представителей СМИ по возможности указывать именно название  "Жилье в рассрочку". В настоящее время ведутся работы по изменению названий на сайте Межрегиональной жилищной корпорации (МЖРК)", - отметил в интервью "РБК-Недвижимость" Павел Войтов, председатель совета директоров корпорации.

 

Напомним, что механизм программы "Жилье в рассрочку" реализуется через создание закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН), сформированного в начале февраля нынешнего года на сумму 350 млн рублей. Управление ЗПИФ возьмет на себя  инвестиционная группа "ТРИНФИКО" (управляющая компания), а искать квартиры в рамках стандартов и взаимодействовать с покупателями будет МЖРК (сервисная компания).

 

Строительство жилья специально под проект не предусмотрено. По программе можно приобрести только квартиру (дома и комнаты приобрести нельзя), как на вторичном рынке, так и в новостройке (для новостроек обязательное требование – дом уже должен быть введен в эксплуатацию). Список документов для участников программы небольшой: анкета, паспорт, страховое пенсионное свидетельство.

 

"По условиям программы, потенциальный покупатель выбирает квартиру, которая ему нравится, и обращается в сервисную компанию, которая сначала выкупает её (в собственность фонда), а затем продаёт в рассрочку на срок до 15 лет. Покупатель может заселиться в день оформления сделки. Оплата проводится ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом ежемесячный платёж разделен на две части: одна часть идёт в счёт аренды за жильё, а вторая - в счёт выкупа квартиры", - уточнили  в АИЖК.

 

Рабочая схема

 

По данным АИЖК, ежемесячный платеж и его составляющие определяются по двум основным параметрам: стоимости квартиры на момент ее приобретения, срока выплат  по договору рассрочки. При этом размер платежа фиксируется на весь срок действия договора и не растет вместе с рыночными ставками.

 

В платеж входит оплата стоимости квартиры с учетом заложенного в расчет удорожания квартиры. При рассрочке на 15 лет закладывается удорожание на 30% (то есть менее 2% в год, что существенно меньше инфляции). Период рассрочки составляет от 5 до 15 лет. Конкретный срок выбирает покупатель. От покупателя  также зависит, будет ли первоначальный взнос. Официально такая опция не предусмотрена, но при желании часть суммы можно оплатить своими деньгами, что приведет к уменьшению платежей.

 

Как поясняет Войтов, квартира может быть выкуплена досрочно в любое время без каких-либо штрафов, также возможна частичная досрочная оплата квартиры – любая сумма, превышающая ежемесячный платеж по графику, направляется на оплату выкупной стоимости квартиры. При этом если клиент внес досрочно крупную сумму (более 100 тыс. руб.), он может попросить пересчитать платежи. По данным АИЖК, в случае неоднократных просрочек платежей все возникшие вопросы между кураторами программы и ее участниками будут решаться в индивидуальном порядке.

 

Если же участник программы прекратит выплаты  по договору рассрочки или решит его расторгнуть в связи с переездом в другой город или по другим причинам, договор расторгнут, при этом клиенту будут возвращены средства, уплаченные им в счет выкупа квартиры. Квартира останется в собственности ЗПИФ.

 

Дополнительные гарантии

 

"Участие в этом проекте АИЖК как федерального института развития является дополнительной гарантией для гражданина, вступившего в программу (он не будет обманут и не потеряет вложенные деньги). Жилье является имуществом ЗПИФа, который управляется профессиональным участником рынка под надзором Банка России и под контролем спецдепозитария", - говорит Андрей Шелковый, гендиректор АФЖС.

Критикуя программу, эксперты постоянно сравнивали ее с ипотечным кредитом, и сравнение это было не в пользу проекта АИЖК. Между тем, координаторы проекта уверяют, что сравнение некорректно и у самой программы – другая задача.

 

"Да, в целом, участие в программе обойдется дороже, чем выплаты по ипотеке. Но подчеркну, что этот механизм - не замена ипотеки, а еще один вариант приобретения жилья и сравнивать его с ипотекой было бы некорректно", - предостерегает глава МЖРК.

 

По словам Войтова, клиенты программы "Жилье в рассрочку"  - те, кто не может взять классическую ипотеку. А таких людей немало, например, в этот список входят частные предприниматели, собственники бизнеса, которые не могут предоставить в банк справку 2 НДФЛ. Также в программе могут принять участие граждане, которые попали в кризисную ситуацию в 2008-2009 годах.

 

"При этом важно понимать, что это не касается тех людей, которые брали кредиты и не платили. Речь идет о тех, кто восстановил свои доходы, реабилитировался, но система кредитных историй в данном случае играет против них. Проводится самый тщательный андеррайтинг, который показывает, что доходы у таких  клиентов есть", - подчеркивает Войтов.

Плюсы и минусы

По мнению Павла Луценко, генерального директора федерального портала "Мир квартир", риск получить проблемного заемщика нивелируется хотя бы тем, что квартира находится в собственности фонда. Что касается андеррайтинга, то оценка платежеспособности будет проходить на основе данных кредитной истории заемщика, такое досье есть у большинства россиян, а сама проверка занимает не особенно много времени. Кроме того, по мнению Луценко, в плюс программе можно зачислить отсутствие первоначального взноса.

 

Впрочем, минусы у программы по сравнению с классической ипотекой, даже в ее нынешней трактовке все же есть – вам вряд ли удастся получить  налоговый вычет при покупке квартиры и при уплате ипотечных процентов", - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Групп".

 

По информации АИЖК, в текущем году планируется приобретение до 400 квартир в трех указанных регионах. В дальнейшем планируется привлекать в фонд дополнительные инвестиции от институциональных и частных инвесторов, что позволит увеличить объем.

"Для инвесторов данный проект может быть интересен, прежде всего, тем, что сочетает в себе параметры надежности, доходности и срочности активов для их инвестирования при этом несет в себе важную социальную роль: дает возможность гражданам решить свой жилищный вопрос", - резюмирует Андрей Шелковый.