Выселение из квартиры: когда и почему можно

Опубликовано: 15.09.2016

Конституция РФ декларирует право каждого гражданина на жилище. Тем не менее российские суды ежегодно выселяют множество россиян из квартир и аннулируют их регистрацию. Почему это происходит? На каких основаниях можно лишиться крыши над головой?

Жилье по социальному найму

Как известно, большинство россиян владеют жильем на праве собственности. Они получили его во время массовой приватизации в 90-е и «нулевые» годы. Поэтому львиная доля жилых помещений в нашей стране зарегистрирована на физических лиц. Но о них разговор чуть ниже.

А вот второй по величине жилой фонд в России принадлежит муниципальным органам власти. Они-то и предоставляют нуждающимся квартиры, комнаты и дома по договорам социального найма. В случае же, если наниматели используют полученные помещения не по назначению, покидают их на долгое время, не платят за квартиру, то муниципалитеты и другие наниматели выселяют таких граждан в судебном порядке.

Истцами по делам выступают администрации районов, городов, сельских поселений и так далее, а также другие зарегистрированные в квартире лица. В заявлении они требуют расторгнуть договор социального найма и признать жильца (или жильцов) утратившим(-ми) право пользования помещением. Обосновывая подобные требования, заявители, как правило, ссылаются на то, что наниматели используют квартиру не по назначению либо вообще не проживают в ней, нарушают права и законные интересы соседей, разрушают жилище и наносят ему вред, более шести месяцев не оплачивают коммунальные услуги.

При подобных обстоятельствах судья выносит решение о расторжении договора и признает бывших жильцов утратившими право пользования квартирой. Это решение является основанием для снятия с регистрационного учета. После вступления судебного акта в силу суд направляет его в ГУ по вопросам миграции субъекта РФ, которое и снимает граждан с регучета.

Надо отметить, что для прекращения права на квартиру, занимаемую по социальному найму, судья сначала убедится в том, что жилец в ней действительно долго отсутствует, ему не приходят на почту корреспонденция, он не числится в медицинских учреждениях по месту нахождения помещения и ему никто не чинит препятствия в проживании. В одном из моих дел, рассматриваемых в Зеленоградском районном суде г. Москвы, суд отказал в выселении матери и сына, так как установил, что на протяжении последних двух лет бывшим супругом им чинятся препятствия во вселении и проживании. Дополнительно выселенцы представили документы об оплате жилья, хоть и не отрицали, что более четырех лет квартирой не пользуются.

Наемное и арендованное жилье

В 90-е годы министерства и ведомства за редким исключением перестали выдавать служебное жилье. У государства просто не было денег на строительство и содержание таких квартир и домов. Однако в «нулевые» ситуация резко изменилась, и сегодня предоставление ведомственного помещения опять стало нормой. Оно дается сотруднику на время трудовых отношений с работодателем и не подлежит приватизации.

При увольнении или переводе в другую местность человек должен покинуть служебное жилье и сняться с регистрации. Однако так бывает не всегда, и работодатель вынужден обращаться в суд. Суды же, как правило, выселяют бывших работников без проблем, и оставить за собой или за родственниками ведомственную квартиру практически невозможно.

По статистике чаще всего из подобных помещений выселяют военных, служащих, сотрудников МВД, а также врачей и учителей, уволившихся с места работы и покинувших регион проживания. В качестве типичного примера приведу дело, рассмотренное в Одинцовском городском суде Московской области. Семья военнослужащих Пономаревых получила служебное жилье в Одинцово. По окончании контракта Пономаревы уехали из города, но остались зарегистрированными в служебной

квартире. Тогда воинская часть подала заявление в суд и потребовала признать семью утратившей право пользования квартирой и снять ее с регистрационного учета. Судья в полном объеме удовлетворил иск части.

Квартиры частной собственности

Тоже многочисленная категория дел. Сегодня хозяин может достаточно легко выписать лиц, зарегистрированных в его помещении. Чаще всего собственники выставляют на улицу бывших членов семьи: супругов и детей. Например, мать с отцом владеют квартирой и подают иск в суд. Они требуют выписать из помещения зарегистрированного в нем сына, который давно не живет с родителями, не помогает им, не оплачивает коммунальные услуги и пропивает все деньги.

Правда, гораздо чаще собственники выселяют бывшего мужа или жену. Как правило, свои требования он (она) аргументирует тем, что супруг (супруга) не платит за квартиру, не ведет совместного хозяйства и вообще давно является чужим человеком. Бывает даже, что хозяин выписывает через суд сожителя, которого он же и зарегистрировал в своем помещении несколько лет назад по… «большой любви» в надежде на «создание семьи».

Все подобные споры проходят стандартно: судья изучает материалы дела, опрашивает свидетелей и, в конце концов, выписывает ответчика.

Довольно часто встречаются случаи, когда гражданин покупает объект и только потом узнает, что в этой квартире (доме) прописаны третьи лица. Тогда покупатель обращается в суд и требует снять их с регистрационного учета. В большинстве случаев судья встает на сторону приобретателя и выписывает из жилища нежелательных квартирантов.

Ну и наконец, замыкают данную категорию дел ситуации, когда бывшие владельцы жилья продают его, но не снимаются с учета и не покидают помещение. Чаще всего так поступают алкоголики, наркоманы и мелкие аферисты. В данном случае новый собственник также идет в суд, который снимает с регистрационного учета бывших владельцев и выселяет их из квартиры.

И, несмотря на то, что большинство исков подобной категории судами удовлетворяется, есть и отрицательная практика. Три года назад мне довелось знакомиться с материалами дела в Верховном суде, который оставил в силе решения судов нижестоящих инстанций, которые отказали новому собственнику, купившему квартиру, в выселении прописанного в ней бывшего члена семьи продавца. Суд установил, что регистрация послужила основанием восстановления прав проживающего в счет изъятой у его семьи квартиры для государственных нужд, где ранее он и был прописан. При указанных обстоятельствах Верховный суд посчитал, что проживающий приобрел пожизненное право на квартиру.

Подводя итоги…

Итак, факты судебного выселения в современной России встречаются довольно часто. Наиболее распространенными являются случаи выселения граждан из муниципальных и служебных квартир, а также из помещений, принадлежащих частным собственникам. Более 2/3 исков о выселении, как правило, удовлетворяется судами.

Исключение составляют случаи, когда собственник пытается выселить граждан, ранее отказавшихся от приватизации, либо получивших возможность жить в квартире по завещанию, в результате судебного решения или же по договору ренты. Но анализ подобных дел - это уже тема другой статьи.

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова,

президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Источник: http://www.irn.ru