Опубликовано: 15.12.2013

Просмотров: 1610

Желание налоговиков видеть в договоре реальную цену квартиры понятно, однако избранный ими способ борьбы с занижением стоимости жилья весьма неоднозначен. Ориентация на кадастр при определении цены покупки конкретной квартиры может обернуться серьезным недовольством населения, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя инициативу ФНС.

 

Напомним, ФНС предложила взимать налог с покупателей «неоправданно» дешевого имущества. По их мнению, у человека, купившего такое имущество, образуется доход, с которого нужно удержать НДФЛ. Для недвижимости ориентиром при определении справедливой цены предложено считать кадастровую стоимость. То есть покупателю придется доплатить налог с разницы между кадастровой стоимостью и контрактной. Соответствующая инициатива содержится в Основных направлениях налоговой политики на 2015-2017 гг., которые сейчас разрабатывает «открытое правительство», пишет газета «Ведомости».

 

Проблемы занижения стоимости жилья в договорах купли-продажи действительно есть. Сейчас налогом облагаются доходы от продажи жилья, если оно находилось в собственности менее трех лет и стоит более 1 млн руб. Поэтому, чтобы сэкономить на налогах, собственники часто указывают в документах сумму в миллион рублей. Хотя всем ясно, что в Москве на такие деньги жилье не купишь.

 

Однако выбранный налоговиками ориентир для определения заниженной стоимости жилья в данном случае неадекватен. Кадастровая цена – это средняя температура по больнице, рассчитывая реальную стоимость конкретной квартиры, невозможно опираться только на кадастр. Например, в Москве кадастровая стоимость метра жилья составляет примерно 165 000 руб. в среднем, однако где-нибудь в Южном Бутове квартира может на практике стоить 100 000 руб. за метр, а на Остоженке – миллион. Даже в соседних домах стоимость недвижимости может различаться на порядок, если, как это нередко бывает, элитный дом соседствует с ветхойпятиэтажкой. Более того, похожие квартиры, расположенные в одном доме, но на разных этажах, тоже могут стоить совершенно по-разному. Цена зависит и от состояния жилплощади, вида из окна, особенностей планировки и т.п. Все эти нюансы кадастр не учитывает и учитывать не может – для этого нужно проводить индивидуальную оценку квартиры, а значит, содержать огромное количество оценщиков, которые будут проводить эту работу.

 

Кроме того, существует немало вполне законных причин продажи недвижимости по цене ниже рыночной. Например, в связи с тем, что человеку срочно нужны деньги и он не имеет возможности ждать месяц-два покупателя, который даст рыночную цену. В этом случае владелец квартиры может сам снизить цену, чтобы побыстрее продать имущество, или обратиться в агентство недвижимости, которое совершенно официально и на законных основаниях в тот же день выкупит у него имущество – но, естественно, с дисконтом процентов в 30.

 

Еще один немаловажный момент – колебания рыночных цен, которые кадастровая оценка не может оперативно отразить, так как проводится в лучшем случае раз в год (обычно реже). Даже если рыночная стоимость жилья идеально совпадала с кадастровой на момент проведения оценки, через некоторое время рыночные цены могут серьезно просесть и собственник не сможет продать квартиру не по «заниженной» относительно кадастра цене, как бы того ни хотел.

 

Когда на основе кадастровой оценки рассчитывается налог на недвижимость – это нормально. Кадастровая стоимость жилья не совпадает с рыночной, но она намного ближе к реальности, чем оценка БТИ, исходя из которой определяется размер налога на имущество в настоящее время. Кроме того, налог на недвижимость, как ожидается, составить лишь 0,1% от кадастра, также планируются налоговые вычеты. Поэтому даже если кадастровая оценка окажется несколько завышенной, люди вряд ли массово станут оспаривать ее в суде – не та сумма, чтобы терять на это время. А вот за 13-процентный НДФЛ с нескольких миллионов рублей стоит побороться…

 

Отметим, что само государство продает имущество не по кадастровой цене любому желающему, а выставляет его на аукцион, на котором и определяется рыночная цена недвижимости (если, конечно, аукцион проводится честно).

 

Можно, конечно, сделать очень широким диапазон «справедливых» цен. Например, считать стоимость квартиры умышленно заниженной, только если она меньше кадастровой на 50%. Однако в этом случае отчасти теряется смысл инициативы. А если диапазон будет маленьким, то власти могут столкнуться с массовым недовольством граждан, возмущенных неадекватными требованиями налоговиков.

Универсального решения проблемы нет. Если в договоре о купле-продаже жилья в Москвефигурирует сумма в 1 млн руб., то да, цена, конечно, занижена. Однако если квартира кадастровой стоимостью, скажем, в 7 млн руб., по документам продана за 5 млн, то не факт, что здесь кто-то кого-то обманывал.

«Учитывая количество сделок с жильем, совершенно нереально адекватно оценить их, опираясь на кадастровую стоимость, и совершенно нереально завести целый штат оценщиков, которые будут проверять каждую сделку и решать, занижена ли в договоре стоимость недвижимости», - подчеркнул руководитель IRN.RU.

 

По мнению руководителя IRN.RU, сделки купли-продажи жилья вообще стоит облагать налогом только в том случае, если речь идет о спекулянтах-инвесторах, зарабатывающих на операциях с недвижимостью. Но таковых на рынке меньшинство.

 

«Как правило, продажа квартиры – это не есть доход в чистом виде. Человек обычно продает квартиру не для того, чтобы полученные деньги пропить, а чтобы, добавив некоторую сумму, купить другую, побольше и получше. Соответственно, облагая налогом такие транзакции, государство сокращает возможности населения улучшать свои жилищные условия», - пояснил эксперт.

 

В общем, вместо того чтобы гнаться за точностью цифр в договорах, властям сейчас стоило бы сосредоточиться на введении налога на недвижимость, для расчета которого кадастровая оценка подходит значительно больше, чем для определения стоимости конкретной квартиры.