Опубликовано: 03.12.2013

Просмотров: 1702

Адвокат Владимир Шарапов и юрист Светлана Андронова рассказали о том, как защититься от мошенников при покупке квартиры, и в каких случаях сделка может быть оспорена в суде.

 

«Квадратъ»: Почему в настоящее время люди так часто попадаются на удочку мошенников при покупке и продаже квартир? Это происходит потому, что у нас правосознание не слишком развито?

Владимир Шарапов: У людей пока не вошло в привычку обращаться к юристам для проверки сделки по купле-продаже недвижимости, которую они собираются совершить. В то же время большинство риелторов не имеют юридического образования, поэтому нередко происходят ошибки.

Очень часто клиенты приходят к нам уже после совершения сделки, и тогда приходится заниматься спасением утопающих. На вопрос, почему они раньше не обращались к юристу, клиенты дают банальный ответ – пожалели тратить средства на специалиста. В результате они теряют гораздо больше.

 

«Квадратъ»: То есть мошенники пользуются тем, что люди не идут к юристам?

Владимир Шарапов: Да, пользуются. Кроме того, в отдельных риелторских компаниях проводятся закамуфлированные мошеннические сделки. Чистоту сделок такие компании не проверяют, а ответственности не несут. Напротив, большие риелторские фирмы или заключают соглашения с адвокатами, или имеют юристов в штате.

 

«Квадратъ»: Каким образом чаще всего действуют мошенники?

Владимир Шарапов: Если это вторичное жильё, то мошенники очень часто входят в доверие к хозяевам квартир или к одиноким людям. Они пользуются физическим состоянием людей, их возрастом, болезнями.

Затем идёт подделка документов. Часто мошенники действуют через нечистых на руку нотариусов и лиц, которые были лишены права заниматься нотариальной деятельностью, но у которых остались документы и печати. С их помощью мошенники получают доверенности на продажу квартир. У нас на сегодняшний день возбуждается много уголовных дел в отношении нотариусов, которые замешаны в мошенничестве с недвижимостью.

 

«Квадратъ»: Может быть, лучше вообще не покупать квартиру у человека, который действует по доверенности в отсутствии продавца?

Светлана Андронова: Если есть какие-то сомнения, и покупателю хочется иметь какую-то гарантию, то лучше, конечно, пойти к специалисту, который проверит чистоту сделки.

Владимир Шарапов: Если человек продаёт квартиру по доверенности, и мы не видим продавца, можно попросить копию данной доверенности, узнать, какой нотариус её выдал, сходить к этому нотариусу и проверить в книге реестров, существует ли в действительности эта доверенность или нет. Информацию о том, выдавалась ли она, нотариус имеет право сказать.

Если продавец действительно проживает где-нибудь за границей и выдает доверенность на продажу своей квартиры, это можно понять. Но если продавец находится и проживает в Москве, то почему он тогда не присутствует при сделке? Здесь необходимо быть очень осторожным.

 

«Квадратъ»: Какие ещё документы могут подделать?

Светлана Андронова: Мошенники могут подделать свидетельство о праве собственности на квартиру, зная, что люди не будут подавать заявление в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), чтобы получить информацию о настоящем собственнике.

В то же время человек, покупающий квартиру, должен обязательно запрашивать два документа. Первый документ – это выписка из домовой книги, где указаны все прописанные в квартире люди, а второй – выписка из ЕГРП о правах на данное недвижимое имущество.

 

«Квадратъ»: Если мошенники воспользовались состоянием человека, который был недееспособен, и продали его квартиру, может ли суд признать такую сделку недействительной?

Светлана Андронова: Только в том случае, если в суд обратится либо сам человек, либо его родственники и наследники.

Часто бывает так, что мошенник покупает квартиру и тут же её перепродает. В случае обращения родственников сделку, конечно, признают недействительной, но следующий покупатель квартиры, который не знает об этой ситуации, серьёзно страдает, а мошенники, получив свою прибыль, уже скрылись в неизвестном направлении.

Владимир Шарапов: Вся беда в том, что люди, которые заплатили деньги, обязаны будут вернуть эту квартиру, а денежные средства они должны требовать у мошенников. Конечно, денег у тех не окажется. Будет возбуждено уголовное дело, уголовные дела в нашей стране длятся долго. В лучшем случае, мошенники получат сроки, суд присудит им возместить ущерб, но возместить-то они ничего не смогут. Деньги пострадавшей стороне вернуть будет тяжело.

 

«Квадратъ»: Стоит ли просить продавца предоставить справку о том, состоит ли он на учёте в психдиспансере или наркодиспансере? Или это не обязательно?

Владимир Шарапов: Данные справки не входят в число обязательных документов, которые предоставляются при заключении сделок. Потребовать их мы не можем по закону, и как-то у человека спрашивать об этом некорректно.

Никто не застрахован от того, что продавец квартиры может оказаться недееспособным. У нас сделки часто совершаются у нотариусов, и считается, что нотариус должен определить, дееспособен человек или нет. Человек может быть абсолютно нормальным и выглядеть хорошо, при этом он может где-то состоять на учёте, но об этом никто не знает. Эту информацию могут получить только официальные органы по запросу правоохранителей или суда.

Светлана Андронова: В случае если продавец – мошенник, нет гарантии, что он предоставит все запрашиваемые вами справки, в том числе о недееспособности. Впоследствии эти справки могут оказаться недействительными.

Владимир Шарапов: Среди продавцов действительно встречаются мошенники, которые по нескольку раз продают квартиры, потом оспаривают сделки. В результате деньги уходят, а людям взыскать нечего, потому что у нас по законодательству нельзя у человека отобрать его единственную жилплощадь.

Светлана Андронова: Дело ещё в том, что сделка купли-продажи недвижимости не происходит за один день. Это не быстрый процесс, который охватывает достаточно длительный промежуток времени (не менее 1,5 месяцев). Это время необходимо для получения справок и документов, заключения сделки и её регистрации. Поэтому если человек действительно недееспособен, то покупатель может это увидеть. Если же всё идёт нормально в течение длительного времени, то и смысла нет просить показать эту справку.

 

«Квадратъ»: В каком ещё случае сделка может быть оспорена?

Владимир Шарапов: Камнем преткновения может стать согласие супруга или супруги, нотариально заверенное согласие на отчуждение имущества. Нужно проверять, состоит ли человек в официальном браке, просить показать копию свидетельства о браке, а также согласие супруга или супруги. Если не будет такого согласия, то сделка может быть оспорена.

Светлана Андронова: Или второй супруг должен присутствовать при заключении сделки и подписать договор.

 

«Квадратъ»: А если в квартире прописаны несовершеннолетние дети?

Светлана Андронова: Продать квартиру можно и с прописанными в ней людьми, если они не являются владельцами в долях. Но новому собственнику всё равно придётся каким-то образом этих людей выписывать. С несовершеннолетними это очень сложно сделать. Их надо выписывать ещё до совершения сделки. Поэтому в договоре или предварительном договоре должно быть оговорено условие о выписке. Однако детей нельзя выписать в никуда, их придётся зарегистрировать в другой квартире, чаще всего, по месту жительства одного из родителей или других законных представителей (опекунов).

Владимир Шарапов: Если детей не выписать, есть опасность, что органы опеки могут признать данную сделку недействительной, поскольку она будет нарушать права несовершеннолетних детей.

 

«Квадратъ»: Сталкивались ли вы в своей практике со случаями мошенничества при переуступке прав по договорам участия в долевом строительстве?

Светлана Андронова: Раньше сталкивались, но это было давно. Сейчас люди уже научены, и у мошенников, скорее всего, не получится провернуть аферу с договором о переуступке прав. Договор участия в долевом строительстве обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. В случае заключения договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве данный договор также подлежит государственной регистрации, иначе он считается не заключённым.

Владимир Шарапов: Если человек уклоняется от регистрации договора переуступки прав, то можно через суд обязать провести регистрацию. Это не такой сложный процесс, очень распространённый. Суд может обязать провести регистрацию даже без участия второй стороны.

 

Адвокат Владимир Шарапов и юрист Светлана Андронова представляют адвокатское партнёрство «Право имею». Их совокупный опыт юридической деятельности – более 30 лет, они осуществляют юридическое сопровождение деятельности компаний, занимаются защитой прав собственности юридических и физический лиц и защитой прав обманутых дольщиков. Владимир Шарапов является членом Межрегиональной коллегии адвокатов «Закон и человек».