Опубликовано: 20.08.2013

Просмотров: 1608

Продажа имеющегося жилья для приобретения другого либо обмен старой недвижимости на новую с доплатой – практика довольно распространенная и хорошо известная. Подобные сделки заключались даже в советские годы. И несколько лет назад, после кризиса, эти операции с жильем, получив названия «взаимозачет» и «trade-in» стали возрождаться – на рынке новостроек и на вторичке. А что же происходит в мире «загородки»? Попробуем разобраться.

 

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» посвятил этой теме статьи «Квартиры в новостройках. Как продать старое жилье с помощью компании и купить новое с минимальными потерями. Trade-in и взаимозачет» и «Покупка квартиры в новостройке: взаимозачет плюс ипотека. Фиксируем цену и переезжаем в бОльшую жилплощадь. Нюансы, которые нужно четко представлять заранее». А сегодня поговорим о том, работают ли данные схемы при покупке коттеджей, таунхаусов, загородных квартир и участков.

 

Технологии trade-in и взаимозачет

Схема trade-in (трейд-ин, буквально переводится, как «обменивать что-либо с доплатой» или «отдавать старую вещь в счет оплаты новой»), пришедшая сначала на автомобильный рынок, а потом перекочевавшая и в сферу недвижимости, предполагает выкуп имеющейся у клиента собственности непосредственно продавцом объекта, который приобретается взамен. На рынке жилья выкупаемая недвижимость называется зачетной. «И таким образом, trade-in – это выкуп зачетной квартиры застройщиком или риелтором, который становится ее собственником и в дальнейшем распоряжается ей (в том числе реализует третьему лицу) самостоятельно», - объясняет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».

 

«Фактически это сделка на вторичном рынке, где покупателем выступает не физическое лицо, а компания-застройщик, девелопер или риелтор», - добавляет Елена Исковских, директор по продажам компании Atlas Development. Но нельзя сказать, чтобы для них эта сделка выгодна, скорее ее можно считать даже рискованной, ведь продавец передает покупателю недвижимость по определенной цене, но сам получает не «живые» деньги, а другое жилье (причем подчас далеко не самое лучшее), которое еще нужно продать, и сколько оно будет продаваться – большой вопрос. Так, по данным срок Анны Соколовой, срок экспозиции квартир экономкласса может составлять от 1,5 до 3 месяцев, бюджетной загородной недвижимости – до полугода, а класс «люкс» порой реализуется годами.

 

Однако схема trade-in позволяет привлечь покупателей, стимулировать спрос и активизировать продажи, ведь огромный процент покупателей недвижимости уже имеет какой-то объект и хочет улучшить свои жилищные условия. Собственно поэтому на российском рынке она начала работать во время кризиса 2008 – 2009 гг., когда ипотечные ставки были крайне высокими, а покупательская способность населения крайне низкой.

 

Ну а свои риски застройщики и риелторы пытаются нивелировать за счет занижения стоимости зачетной недвижимости: «Чаще всего она выкупается далеко не по рыночной цене», - отмечает Анна Соколова («Метриум Групп»). Иногда при trade-in недвижимость теряет до 20-30% от своей реальной стоимости. «Лишь за высоколиквидные объекты на рынке вторичного жилья застройщики и девелоперы готовы засчитывать до 90%», - утверждает Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Таким образом, покупателям недвижимости данный механизм финансово не выгоден. К нему прибегают только потому, что замена старого жилья на новое происходит в самые кратчайшие сроки. То есть покупатель экономит время, а также, как отмечает Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость», избегает излишней бумажной волокиты. Но чаще в России все-таки используется не trade-in в чистом виде, а предшествующий ему механизм - взаимозачет, не столь рискованный для продавцов и не столь разорительный для покупателей.

 

«Взаимозачетом называется сделка, в ходе которой имеющаяся недвижимость клиента выставляется на реализацию по рыночной цене, а новый объект приобретается за счет вырученных от продажи средств», - рассказывает Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»), при этом стоимость покупаемой взамен недвижимости, как правило, фиксируется. «Принципиальное отличие схем trade-in и взаимозачет заключается в скорости сделки. При взаимозачете недвижимость не выкупается сразу», - отмечает Анна Соколова («Метриум Групп»), а застройщик или риелтор получают все же «живые» деньги.

 

Но в некоторых случаях стоимость нового жилья при взаимозачете не фиксируется, тогда данный механизм фактически превращается в обычную альтернативную сделку, с той лишь разницей, что компания-девелопер или риелтор предоставляют для реализации старой недвижимости собственные каналы продаж, что может снизить сроки экспозиции. Если же стоимость фиксируется, то клиенту может выдвигаться условие – продать жилье в определенные сроки. Когда они подходят к концу, приходится снижать цену и продавать объект со значительным дисконтом, как при trade-in. Так же приходится поступать и в тех случаях, когда стоимость нового жилья не фиксируется, а старое реализуется очень долго и появляется информация, что приобретаемый взамен объект скоро вырастет в цене. «Однако чаще всего при взаимозачете сторонам сделки удается соблюсти свои интересы, поэтому данная схема более приемлема, чем trade-in», - говорит Анна Соколова («Метриум Групп»).

 

Схемы на загородном рынке

Однако на загородном рынке жилья обе описанные схемы используются довольно редко. Например, взаимозачет, по данным Елены Исковских (Atlas Development) практикуют не более 4% застройщиков, хотя им интересуются до 40% потенциальных клиентов. Сделки же с использованием механизма trade-in, по мнению большинства экспертов рынка, встречаются еще реже.

 

«Подобные услуги застройщики и риелторы анонсировали в период кризиса, когда продажи встали и многие проекты оказались, мягко говоря, не в лучшем положении. Пионером стала корпорация «Инком», предлагавшая покупателям ряд объектов в зачет городских квартир. За ней потянулись другие компании. Однако на текущий момент trade-in и взаимозачет на загородном рынке – большая редкость. Компании, предлагающие такие услуги, можно пересчитать по пальцам», - утверждает Анна Соколова («Метриум Групп»), причем большинство их проектов расположено на территории Новой Москвы, а не Московской области.

 

Это, к примеру, уже упомянутый «Инком», который, правда, свои сделки с использованием механизма взаимозачета называет альтернативными: «Суть нашей программы заключается в том, что на покупку загородного жилья можно направить деньги, вырученные от продажи московской квартиры. Если у клиента есть такое намерение, то персональный агент берет на себя все обязательства по оценке и реализации столичной недвижимости, а также занимается подбором подмосковного домовладения, которое резервируется за клиентом на время продажи квартиры. При этом средний срок экспозиции городского в этом случае составляет 2 месяца. Обычно этого достаточно, чтобы реализовать недвижимость по рыночной цене. Однако, чтобы уложиться в указанные сроки, стоимость жилья может быть снижена, дисконт составляет до 15%. Но потери клиента при срочной продаже квартиры компенсирует рост цен на строящиеся загородные объекты, который может доходить до 25-30% в год», - рассказывает Валерий Лукинов («ИНКОМ-Недвижимость»). К тому же иногда стоимость московской квартиры даже с дисконтом получается больше, чем стоимость загородной недвижимости, в таком случае покупателю не приходится доплачивать, наоборот, он может получить свободные денежные средства. По оценкам эксперта, схема пользуется большим спросом, и около четверти сделок в сегменте малоэтажного строительства проходит с ее использованием.

 

Сегодня описанный механизм применяется в поселках таунхаусов бизнес-класса «Новотроицкий» (21 км от МКАД по Калужскому или Киевскому шоссе, территория Новой Москвы, 4 км от г. Троицк) и «Наполеон» (23 км от МКАД по Калужскому шоссе, территория Новой Москвы, 2,5 км от г. Троицк). В проекте «Новотроицкий» предлагаются 2-3-этажные таунхаусы площадью от 111,2 до 232 м кв. по цене от 4,9 млн. руб. Первую очередь планируется сдать уже к концу 2013 г. При этом в поселке запланированы детские и спортивные площадки, круглосуточная охрана, зоны отдыха и гостевые парковки, а рядом с ним – торговый центр. «Новотроицкий» граничит с лесом и каскадом прудов, вдоль которых будет создана красивая прогулочная зона. А в поселке «Наполеон» можно приобрести таунхаусы площадью от 139 до 170 м кв., их стоимость начинается от 5,5 млн. руб. Участки обеспечены всеми коммуникациями: есть магистральный газ, электричество от 5 кВт; центральный водопровод и канализация. В проекте, граничащем с лесным массивом, запланированы охрана, пункт КПП, зона отдыха с водоемом, детская и спортивная площадки. И конечно, в этих поселках возможна московская прописка.

 

Также по данным Анны Соколовой («Метриум Групп»), программу trade-in реализует «Инвесттраст» в поселке «Синергия» (7 км от МКАД по Калужскому или Киевскому шоссе, территория Новой Москвы), где можно приобрести таунхаусы площадью 86 и 120 м кв. с участками 1,35 и 1,8–2,6 соток соответственно, а также дуплексы размером 150-180 кв.м. и участки без подряда площадью от 10,17 м кв. Стоимость таунхаусов и дуплексов начинается от 5,3 млн. руб, а участков – от 7 млн. руб. В поселке запланированы все коммуникации (газ и газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация, электричество), детские и спортивные площадки, пешеходные и велосипедные дорожки, парковая зона для отдыха и прогулок, круглосуточная охрана и гостевой паркинг. К тому же рядом с поселком расположен лес и протекает живописная река Сосенка, а поблизости много населенных пунктов с магазинами, ресторанами и фитнес-центрами.

 

Что мешает?

Почему же схем trade-in и взаимозачет не получают широкого распространения на загородном рынке? «Во-первых, виновата трудоемкость подобных сделок (застройщикам и риелторам в плюс ко всему нужно искать покупателей зачетной недвижимости и оформлять продажу – от ред.) и зачастую их невысокая маржинальность. Во-вторых, предлагать подобные услуги могут себе позволить лишь довольно крупные фирмы, где бизнес-процессы и механизмы проведения сделок отработаны очень четко», - говорит Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»). «По сути это должны быть компании, которые занимаются всеми сегментами недвижимости, городской и загородной, как на первичном, так и на вторичном рынке», - добавляет Анна Соколова («Метриум Групп»). «К примеру, trade-in и взаимозачет возможны, если у девелопера есть агентство недвижимости, которое в состоянии быстро и грамотно реализовать жилье, либо он обладает мощной инфраструктурой и аффилирован в риелторской компании», - отмечает Елена Исковских (Atlas Development). А риелторы, практикующие рассматриваемые схемы, в свою очередь должны быть аккредитованы у ряда девелоперов и застройщиков. Но подобных организаций на рынке немного.

 

А в сегменте высокобюджетной недвижимости к этим проблемам добавляются еще и специфические: «Оценить элитные объекты очень сложно, особенно «под ключ», с ремонтом и с мебелью. Чаще всего, собственники жилья переоценивают свои квартиры, и договориться с застройщиком не получается, - утверждает Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. – Поэтому на элитном рынке успешных примеров trade-in нет, хотя попытки запуска подобных программ были. Клиенты интересовались предложением, но реальные сделки так и не пошли. Также в нашей практике встречался вариант, когда клиент хотел приобрести квартиру по схеме трейд-ин, предлагая свой в качестве зачетной недвижимости свой загородный дом. Но это тоже не сработало, ведь в элитном сегменте для сделки крайне важно, чтобы дом подошел конкретному покупателю, и не имея такого покупателя, выкупать дом у клиента, который выбирает квартиру, довольно рискованно. Поэтому вначале пришлось искать покупателя на дом, и уже после продажи заниматься подбором и покупкой квартиры».

 

Вообще в сегодняшних реалиях купить городскую квартиру с зачетом загородной недвижимости практически не реально. «Да и обмен старого коттеджа или таунхауса на новый по системе trade-in или взаимозачет встречается крайне редко», - отмечает Анна Соколова («Метриум Групп»). «Застройщику нецелесообразно менять один невысоколиквидный объект на другой, поэтому для сделок не подходят также земельные участки и дачи. Единственным реальным активом для покупателя может быть бюджетная городская квартира», - говорит Елена Исковских (Atlas Development).

 

«Причем далеко не всякий объект годится для этих целей. Во-первых, он должен располагаться на территории Москвы или, в крайнем случае, ближнего Подмосковья. Во-вторых, принимаются квартиры, находящиеся в собственности совершеннолетнего владельца более трех лет. И, в-третьих, на момент продажи в них никто не должен быть прописан. Кроме того, по программам trade-in и взаимозачет не рассматриваются комнаты в коммуналках и семейных общежитиях и доли в квартирах», - объясняет Анна Соколова («Метриум Групп»). Но, правда, на приобретаемую недвижимость ограничений, как правило, нет. Если уж услуги trade-in и взаимозачет предлагаются, то купить можно любое домовладение, расположенное в поселке застройщика, либо объект в любом проекте из базы риэлтора.

 

Грядущие перспективы

Но в будущем ситуация все же может измениться: по мнению Андрея Муравьева («НДВ-Недвижимость»), более популярными и востребованными могут стать обмены дач на коттеджи, дальних дач на ближние и старых объектов на новые с лучшими характеристика. И конечно, будут развиваться схемы trade-in и взаимозачета для приобретения загородных домов в зачет городских квартир. Со временем, возможно, возрастет и число компаний, которые предложат рассматриваемые программы. К примеру, в скором времени подобная услуга на рынке загородного жилья появится в компании «НДВ-Недвижимость»: «Ее планируется запустить в рамках концепции «супермаркета недвижимости», которая предусматривает максимальный перечень риелторских услуг в рамках одной компании. Это будет схема взаимозачета, когда имеющийся в собственности у клиента объект продается по рыночной стоимости, а полученные деньги идут на покупку нового объекта. Мы оцениваем данную услугу, как весьма перспективную, так как есть потребители, нуждающиеся в таком обмене, но не знающие, куда обратиться, т.е. есть спрос, но мало кто предлагает подобные опции. По нашим прогнозам наиболее востребованными могут стать обмены дальней дачи на ближнюю, и наоборот, обмены дач на коттеджи, квартир на дома и обмены старых загородных объектов на новые», - рассказывает Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»).

 

Однако, это схема взаимозачета, а вот у программ trade-in в чистом виде, по мнению специалистов рынка, перспективы не столь обнадеживающие: «Такая услуга все-таки довольно не выгодна как для покупателя, так и для застройщика. Девелоперы настроены на быструю реализацию проекта, поэтому при прочих равных условиях они предпочитают клиента с «живыми» деньгами на руках, а не лишний объект недвижимости на балансе. А у покупателей вообще возникает упущенная выгода. Поэтому в ближайшей перспективе ситуация, скорее всего, останется прежней: схема trade-in будет присутствовать на рынке, но сделки по ней будут разовой практикой, а не возрастающей тенденцией», - рассуждает Анна Соколова («Метриум Групп»).

 

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Сегодня квартиру в Москве или ближайшем Подмосковье можно обменять не только на новое городское жилье, но и на загородный дом или таунхаус, причем с помощью девелоперов и риэлторов, предлагающих схемы trade-in и в особенности взаимозачет. Такие механизмы не всегда выгодны в финансовом плане, так как стоимость имеющейся недвижимости при реализации часто занижается (особенно при использовании классического trade-in), да и компаний, предлагающих подобные услуги, не много, а значит, в отсутствие большой конкуренции, их программы не идеальны. Но зато механизмы trade-in и взаимозачет позволяют быстрее приобрести желаемый объект загородной недвижимости с минимальными хлопотами, причем денег, вырученных от продажи городского жилья иной раз вполне хватает на покупку дома или таунхауса, так что доплачивать не приходится