Опубликовано: 06.06.2013

Просмотров: 1336

С начала 2013 года вступили в силу сразу несколько поправок, регулирующих правовые отношения на рынке недвижимости. О новых правилах игры, их влиянии на рынок и о том, чего в ближайшее время стоит от него ждать, рассказали эксперты на встрече с журналистами

В законодательство в сфере недвижимости за последние несколько месяцев было внесено несколько изменений. Например, с 1 января был введен в действие кадастровый учет квартир, а с 1 марта действуют поправки в Гражданский кодекс. Также по предложению президента еще на два года продлилась бесплатная приватизация жилья.

Но и это не все. Ко второму чтению готовится вызвавший бурные споры и критику так называемый «законопроект о резиновых квартирах»: его осудили не только в Совете по правам человека при президенте, но и в Общественной палате. На сегодняшний день о принятии этого законопроекта в первоначальном виде речь не идет, подготовлены более 70 поправок, одна из которых предусматривает выведение из-под уголовных санкций граждан России за фиктивную регистрацию. Однако рассматриваться этот законопроект во втором чтении будет, скорее всего, уже в осеннюю сессию.

В целом эксперты оценили нововведения позитивно, однако отметили, что для полноценного их использования участники сделок с недвижимостью должны их изучить и научиться правильно применять на практике.

В силу не вступили


Сначала о тех законопроектах, которые были сняты с рассмотрения и тех нормах, которые были отменены. Прежде всего это известная инициатива, согласно которой все сделки по купле-продаже недвижимости должны были в обязательном порядке заверяться у нотариуса. Эта мера, как ожидалось, способствовала бы «чистоте» проводимых сделок, однако больно ударила бы по карману участников сделки. На сегодняшний день этот вопрос снят с рассмотрения: обязательное нотариальное заверение сделки не требуется и не потребуется в ближайшее время, а карманы участников сделки останутся нетронутыми. Эксперты отметили, что на качестве проведения сделок, если на помощь потребителю приходят профессиональные риэлторы, это решение никак не отразится.

Еще одна инициатива, которая не была поддержана – отмена регистрации договора аренды. Напомним, что новое законодательство предполагает отмену регистрации в качестве сделок определенных видов договоров. Основной вопрос здесь вызвала отмена регистрации договора аренды. Дело в том, что раньше покупателю было довольно удобно отследить арендаторов приобретаемого жилья: риэлтор мог запросить информацию в Росреестре и увидеть аренду как обременение. Дальше покупатель решал, нужна ли ему квартира с таким обременением или нет. Однако с начала марта 2013 года договоры аренды уже не должны были регистрироваться, соответственно, покупателю было гораздо сложнее узнать о подобном обременении жилья, что представляло серьезный риск для него. «Законодатель проникся данным вопросом, и на сегодняшний день договор аренды вновь подлежит регистрации, – отметил полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Валерий Виноградов. – Хотя с регистрации “ушли” договоры продажи предприятий, жилых домов и квартир, дарения недвижимости. Но это опять-таки позитивно скажется на экономической составляющей сделки, потому что наши граждане, совершающие сделки по данным видам недвижимого имущества, стали платить государственную пошлину на 1000 рублей меньше».

В защиту покупателя «первички»


Теперь о тех законопроектах и поправках, которые все же вступили в силу в этом году или вступят с 1 января следующего года. Революционными здесь являются нововведения, касающиеся договоров долевого участия в строительстве. Учитывая, что доля сделок на первичном рынке растет, новые нормы должны прийти на помощь миллионам россиян. «Это один из самых рисковых участков и работы риэлтора, и сделок в целом, потому что здесь на риски собственно сделки по покупке недвижимости накладываются риски участия в строительстве, – отметил Валерий Виноградов. – А проблема обманутых дольщиков, мы видим, продолжает быть актуальна».

Во-первых, теперь законодательством предусматривается наличие страхования в отношении каждого участника долевого строительства. С 1 января 2014 года даже в случае банкротства строительной компании, либо через страховую компанию, либо через фонд взаимного страхования, дольщики смогут получить убытки, которые они понесли. Во-вторых, как отметил Валерий Виноградов, на сегодняшний день есть позиция Высшего арбитражного и Верховного судов, согласно которой вне зависимости от того, какой вид договора был заключен при финансировании строительства дома (предварительный договор, договор инвестирования, договор вступления в жилищный кооператив или какой-то иной договор), суды будут рассматривать отношения сторон как отношения согласно договору долевого участия в строительстве. Все нормы и санкции будут применяться исходя из этого, и никакого оправдания застройщика в виде «рисков инвестора» отныне не будет. «Обыватель как несведущий может заключить любой договор. Но суть одна – он отдает свои деньги для долевого участия в строительстве. И теперь суд не смотрит, что написано в шапке договора, а смотрит на его суть», – говорит Валерий Виноградов.

В целом, по оценке участников дискуссии, новшества законодательства, которые начали действовать в этом году либо начнут действовать с 1 января следующего года, позитивно отразятся на рынке недвижимости, сокращая риски потребителей риэлторских услуг и приобретателей жилья, а также снижая расходы, которые покупатели несут при совершении сделок с недвижимостью.

Кадастровый учет обязателен


Следующие изменения касаются государственного кадастрового учета объектов капитального строительства. Несмотря на то, что кадастровый паспорт теперь для совершения сделки купли-продажи недвижимости не требуется, без наличия сведений об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости государственная регистрация права невозможна.

«Любой объект недвижимости надо поставить на кадастровый учет, – говорит директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу Даниил Пильдес. – Если случились изменения в объекте недвижимости, нужно провести государственный кадастровый учет изменений. Изменилось что-то в квартире – необходимо заказать у кадастрового инженера технический план и представить заявление собственника на учет изменений данного объекта недвижимости. Построили дом, новое здание, там находятся квартиры – объект недвижимости и квартиры ставятся на государственный кадастровый учет. Только после этого возможно зарегистрировать право. Снесли объект недвижимости и там необходимо что-то построить – необходимо обеспечить исключение сведений из государственного кадастра недвижимости на основании акта осмотра, то есть снять объект недвижимости с кадастрового учета».

На территории Петербурга все вышеописанные действия осуществляет филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу. Сдача и прием документов возможны через сеть городских многофункциональных центров. На сегодняшний день около 30 МФЦ в разных районах города принимают запросы на предоставление сведений, содержащихся в кадастре недвижимости в виде кадастровых паспортов, и 11 МФЦ принимают заявления о постановке объектов на государственный кадастровый учет. Также для этих целей можно использовать сервис интернет-портала Росреестра и подавать запросы на предоставление сведений в виде кадастровых паспортов через интернет. В случае подачи документов через многофункциональный центр 2 рабочих дня уходит на доставку документов из МФЦ в кадастровую палату, 5 рабочих дней кадастровая палата обрабатывает запрос, и еще 2 рабочих дня уходит на доставку документов в МФЦ, то есть полный срок работы – 9 рабочих дней. В случае если запрос подается через интернет-портал, двух рабочих дней на подачу документов из МФЦ в кадастровую палату не требуется, и вся процедура занимает 7 рабочих дней, что, как отметил Даниил Пильдес, зачастую очень важно для заявителя. Срок постановки объекта на кадастровый учет – 20 рабочих дней. Даниил Пильдес отдельно обратил внимание на то, что просрочек по выдаче кадастровых паспортов на сегодняшний день нет.

Также эксперт рассказал, что в Росреестр часто обращаются заявители, обнаружившие, что в полученном кадастровом паспорте указана другая площадь квартиры, а план не совпадает с реальным планом объекта недвижимости. Даниил Пильдес пояснил, что все сведения для внесения в государственный кадастр недвижимости предоставлялись организациями технической инвентаризации, в Петербурге это прежде всего ГУП «ГУИОН» («Государственное управление инвентаризации и оценки недвижимости»). Если случились разночтения, то они могут быть исправлены исключительно в порядке исправления кадастровой ошибки.

«Если вы заметили подобные различия, срочно обращайтесь в ваш орган технической инвентаризации, – советует Даниил Пильдес. – Пишите заявление с просьбой подать документы на исправление кадастровой ошибки в порядке статьи 28 Федерального закона № 221. Орган технической инвентаризации обязан это сделать. Как только будет подано заявление, в течение 5 дней кадастровая палата рассматривает заявление и либо принимает его, либо отклоняет. В случае его принятия в государственный кадастр недвижимости вносятся необходимые изменения».

По словам эксперта, на сегодняшний день это единственный барьер для «легализации» незаконных перепланировок: «Изменили несущие стены, все снесли, каким-то образом получили кадастровый паспорт и пытаются изменить сведения в государственном кадастре недвижимости – это невозможно. Такого не будет. Сведения в государственном кадастре недвижимости при неузаконенной перепланировке без акта межведомственной комиссии, если он требуется, изменены не будут. В случае поступления этих сведений данные в государственном кадастре недвижимости будут актуализированы».

Развитие рынка продолжится

Затронули спикеры и вопрос современного состояния рынка жилья. Дело в том, что активный рост цен сейчас остановился, и на протяжении последних месяцев они почти не менялись. «Достаточно долгий период времени, с осени прошлого года, цены на вторичном рынке остаются примерно на одном и том же уровне, – говорит генеральный директор ЗАО «Агентство “Петербургская Недвижимость”» Сергей Дроздов. – Цены продаж колеблются в диапазоне 92-94 тыс. рублей за квадратный метр».

Причем, по словам эксперта, средняя стоимость предложения – 92 тыс. рублей за кв.м, цена продаж – 94 тыс. Объясняется это тем, что основной объем продаж составляют мелкие объекты с высокой стоимостью квадратного метра. Две основные позиции, которые чаще всего фигурируют в сделках, – комнаты в старом фонде и однокомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах последних лет постройки. У каждой из этих позиций примерно по 14% в общем объеме продаж.

В целом, если оценить активность покупателей жилья, февраль-март были менее активны, чем последние месяцы прошлого года, но с апреля активность резко выросла и остается на уровне 2012 года.

Что касается первичного рынка, то цены здесь медленно и плавно растут. Средние цены предложения на дешевое жилье в обжитых районах – 87 тыс. рублей за кв.м, в пригородах – 69 тыс. рублей. Рост цен, по словам Сергея Дроздова, обусловлен как увеличением числа ипотечных сделок (сегодня 35% против 30% последнего квартала прошлого года), так и растущим числом аккредитованных банками строящихся объектов. Кроме того, активно выходят на рынок все новые объекты, а банки и строительные компании предлагают покупателям акции и скидки. Также в числе тенденций последнего времени эксперт назвал рост качества объектов на первичном рынке. Однако он отметил, что на сегодняшний день на рынке по-прежнему остается масса застройщиков, реализующих объекты без необходимых документов.

Не был оставлен без внимания вопрос оценки жилья: цену сделок, по словам заместителя председателя Комитета по аналитике, экспертизе и оценке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Евгения Безлюдного, знают только риэлторы, проводящие эти сделки. Оценщики же имеют об этом довольно смутное представление. Эксперт предложил оценщикам и риэлторам объединить усилия, провести экспертный опрос риэлторов в рамках Ассоциации и создать на его основе рабочий материал для оценщиков.

В целом эксперты оценили рынок недвижимости сегодня как живой и развивающийся. Несколько пошатнули его рост ипотечных ставок и ужесточение условий для ипотечных заемщиков, однако потребитель адаптировался к новым условиям, и ипотека по-прежнему остается на высоком уровне востребованности: 45% на вторичном рынке против 50-55% прошлого года. По словам президента Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Юрия Загоровского, при сохранении тех условий, которые есть сегодня, как законодательных, так и экономических, объем ипотечного кредитования будет расти.

Елена Корсунская