Опубликовано: 20.11.2012

Просмотров: 1257

Заказывая оценку квартиры перед ее покупкой или продажей, клиент получает ожидаемый и понятный результат – цену, которую можно считать оптимальной в текущих рыночных условиях. Но покупателя может ждать неприятный сюрприз, когда оценка проводится по требованию банка, а квартира выступает объектом залога.

Здесь возможны такие логические казусы и парадоксы, которые могут сбить с толку даже опытного участника рынка. Чтобы избежать неприятного удивления и срыва сделки, клиенту следует заранее учесть ряд тонкостей.

Обычно свое представление о цене квартиры на вторичном рынке человек получает одним из трех способов. Во-первых, он может действовать самостоятельно, отслеживая специализированные издания и сайты, проводя таким образом некое подобие мониторинга текущих цен на аналогичные объекты. Во-вторых, он может обратиться к профессиональному оценщику и, наконец, доверить сделку риэлтору, который даст свои рекомендации по цене.

Квартира одна, а цены – разные
В идеальном варианте (когда все перечисленные участники рынка действуют грамотно и профессионально) во всех трех случаях цены пусть и не будут абсолютно одинаковы, но и различаться станут не слишком значительно. То есть получиться должна та цена, которая соответствует рыночной ситуации и максимально приближена к «средней цене сделки» на подобные объекты.

К удивлению многих клиентов рынка принципиально иная цена может сложиться, если оценка той же самой квартиры проводится по требованию банка, а сама квартира выступает залоговым объектом.

По словам Марины Чижковой, руководителя отдела аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в этом случае клиенты иногда бывают неприятно удивлены тем, что в качестве объекта залога квартира оценена значительно дешевле, чем они рассчитывали.

К примеру, может возникнуть следующая ситуация. Человек решает приобрести на вторичном рынке квартиру, которую продавец выставляет за 3 млн руб. Судя по данным специализированных изданий, эта цена вполне соответствует средним ценам на подобное жилье. Более того, у продавца имеется заключение оценщика, в котором именно эта цена указана. Покупатель, не имея на руках всей необходимой суммы, планирует частично расплатиться с продавцом, взяв кредит в банке под залог приобретаемой квартиры. Предположим, что необходимая ему сумма кредита составляет 2 млн руб.

Далее он получает от банка принципиальное одобрение займа на эту сумму и начинает готовиться к сделке. Одним из документов, которые нужно представить в банк, является заключение оценщика о стоимости объекта залога. И вот тут-то покупателя может ждать неприятный сюрприз.

Неожиданно выясняется, что цена квартиры как объекта залога составляет не 3 млн руб., и даже не 2 млн, которые покупатель рассчитывал получить, а всего 1,5. Соответственно, и сумма займа будет меньше той, которая планировалась изначально. Ее уже не хватит, чтобы расплатиться с продавцом, и вся сделка оказывается под угрозой срыва.

Как такое могло случиться, ведь у продавца тоже есть официальное заключение оценщика, где четко прописана сумма в два раза большая. И какая из двух цифр «правильная»?

Не бойтесь «ликвидаторов»
«Оценка недвижимости не дает универсального результата на все случаи жизни, и цифра в отчете будет напрямую зависеть от той цели, для которой оценка проводится», – говорит Марина Чижкова. Поэтому «правильны» могут быть обе цифры. В отчете продавца названа стоимость, которую оценщик рекомендует использовать для целей сделки купли-продажи. А в отчете покупателя, который он несет в банк, указана цена с учетом специфических требований.

Для банка главное, чтобы в случае нарушения должником своих обязательств квартиру можно было бы реализовать даже в изменившейся рыночной ситуации. И текущая рыночная цена квартиры может снизиться по целому ряду причин. Например, упадет спрос на жилье данного типа, ухудшится техническое состояние здания или статус района – все эти риски банк вынужден учитывать.

Например, на сегодняшнюю рыночную цену квартиры может повлиять такой фактор, как возможность перевода ее в нежилой фонд. В тех районах, где сейчас высок спрос на торговые помещения, это увеличит цену объекта, если владелец намерен его просто продать.

Но если он намерен использовать его в качестве залога, то здесь уже эта возможность не сыграет никакой роли. Вот и получается, что одна и та же квартира одним и тем же оценщиком будет оценена по-разному в зависимости от задач, стоящих перед владельцем недвижимости.
Совет первый. Перед обращением к оценщику тщательно сформулируйте свои цели и задачи. Результат оценки будет тем более эффективен и выгоден для вас, чем лучше оценщик будет представлять, как именно вы планируете распорядиться квартирой.

Можно сказать, что залоговая стоимость квартиры определяется по самому «пессимистичному сценарию», поэтому она с большой долей вероятности окажется ниже текущей рыночной.

Более того, в отчете оценщика, кроме рыночной, обычно указывается и так называемая ликвидационная стоимость, на которую банк, возможно, будет ориентироваться при продаже квартиры в кратчайшие сроки в случае дефолта заемщика. Обычно банки выдвигают требования, согласно которым такая стоимость должна быть определена с условием реализации объекта за два-три месяца.

Опасный «нестандарт»
Наиболее значительное расхождение «залоговой» оценки объекта и цены сделки может случиться, если речь идет о «нетипичном» объекте. Например – о крупногабаритной элитной квартире или, наоборот, дешевом «неликвиде» в старом доме. С точки зрения банкиров, эти два принципиально разных объекта объединяет одно – в случае невыплаты кредита продавать их банку придется довольно долго, а это невыгодно. Единственный способ ускорить продажу – выставить объекты по самой низкой цене.

По словам Марины Чижковой, есть и другие причины, по которым залоговая цена может быть снижена. Это, например, высокая степень износа здания или отдельные его конструктивные особенности, в частности – деревянные перекрытия. Также банки не жалуют квартиры с перепланировками, которые не оформлены по всем требованиям закона.
Совет второй. Если вы видите в квартире, которую планируете использовать как банковский залог, или в доме, где она расположена, что-либо «нестандартное», то не спешите делать выводы о стоимости объекта. Лучше лишний раз проконсультируйтесь с оценщиком.

Эксклюзивные элементы отделки, декора, даже если они вам очень понравились, также не должны вводить в заблуждение насчет их влияния на залоговую стоимость. Пусть лично вы и готовы заплатить лишний миллион за то, что стены прихожей отделаны редким и дорогим материалом, – для рыночной, а тем более залоговой, оценки объекта вся эта «экзотика» будет значить немного.

Известны случаи, когда дорогой, но нестандартный дизайн, наоборот, снижал рыночную стоимость объекта. Например, очень долго искала своего покупателя видовая квартира в центре города, где просторная кухня была целиком отделана натуральным черным мрамором. Это было очень дорого и, с точки зрения предыдущего хозяина, – стильно. Но в глазах покупателей подобная эстетика выглядела лишь поводом требовать снижения цены квартиры с учетом предстоящего демонтажа «готической» отделки.
Совет третий. Даже если вы готовы доплатить за эффектный дизайн квартиры, не стоит рассчитывать, что необычная отделка существенно увеличит залоговую стоимость.

Оценочный «форс-мажор»
Агентам по недвижимости хорошо знаком этот «закон подлости» вторичного рынка. Если за стенкой квартиры, которая выставлена на продажу, проживает буйный сосед либо чрезмерно увлеченная громкой музыкой молодежь, то их очередной «праздник жизни» случится именно в тот момент, когда агент приведет потенциального покупателя на просмотр квартиры. В итоге, как правило, сделка попросту сорвется.

Подобные факторы не учитывает в своем отчете ни один оценщик: «проблемные» соседи, постоянно ломающиеся лифты, скрытые дефекты общедомовых коммуникаций или периодически возникающие неприятные запахи от расположенного рядом с домом объекта. Тем не менее именно эти соображения могут стать для дотошного покупателя поводом требовать значительного снижения цены либо и вовсе отказа от приобретения такой квартиры.

Скрывать подобную информацию от оценщика, или нет – тут уж решать продавцу. Однако если речь идет о залоговой оценке квартиры, то эта насущная (в случае обычной купли-продажи) проблема теряет свою актуальность. В отчетах такая информация попросту не отображается, так что и на определение залоговой цены она никак не повлияет.
Совет четвертый. Нет смысла скрывать от оценщика негативную информацию о квартире. На цифры в отчете она, скорее всего, не повлияет, зато вы лишитесь возможности получить объективную информацию о реальной стоимости объекта.

«Огласите весь список»!
У некоторых банков есть определенные требования к проведению оценки и к перечню самих оценщиков. Требования описаны в профессиональной терминологии, поэтому пытаться их изучить вряд ли есть смысл. А вот список «аккредитованных» оценщиков нужно посмотреть обязательно. Иначе может получиться так, что, заказав оценку у оценщика «со стороны», вы добавите себе головной боли.

Банк, конечно, не имеет права отказываться от оценки, если она произведена по закону, а сам оценщик имеет все необходимые полномочия. Так что отчет он примет.

Но после этого он имеет полное право заказать на этот отчет экспертизу все у тех же оценщиков из своего списка. Это займет достаточно много времени, а если центральный банковский офис находится в другом городе, то ваши документы могут отправиться в довольно длительное путешествие. Дождется ли его завершения контрагент по сделке – большой вопрос. К тому же вполне возможно, что и оплатить эту экспертизу придется именно вам.
Совет пятый. Заранее поинтересуйтесь у банка, есть ли у него аккредитованный список оценщиков и входит ли в него тот оценщик, к которому вы планируете обратиться.

Читать полностью: http://www.bn.ru/articles/2012/11/14/97499.html