Жилье с «сюрпризом»: каких обременений надо опасаться покупателю

Опубликовано: 09.11.2015

Просмотров: 1313

Нужно изучить историю квартиры, чтобы не купить «кота в мешке».

 

Многие покупатели недвижимости уверены, что квартиры, обремененные залогом, рентой, либо арестованные судом – это безнадежный неликвид, совершать сделки с которым крайне рискованно. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов рассказал «Недвижимости Mail.Ru», насколько опасны те или иные обременения, стоит ли отказываться от сделок с такими квартирами.

 

Ипотека

 

Одно из самых безобидных обременений – ипотека, при которой недвижимость обременяется залогом в обеспечение жилищной ссуды. Ипотечные объекты формально находятся в собственности заемщиков, которые вправе регистрироваться в квартире. Продать такое жилье, сдать его в аренду, передать в безвозмездное пользование можно, но только заручившись согласием банка. Обременение будет полностью снято, когда будет погашен долг.  После того, как взаиморасчеты произведены, в Росреестр вместе с заявлением о снятии обременения предоставляется справка о погашении задолженности, свидетельство о праве собственности, закладная и первичный договор ипотеки.

 

Договор найма

 

Жилье может быть обременено договором найма. И нередко подобный «скелет в шкафу» обнаруживается уже после совершения сделки. Неожиданно выясняется, что купленная квартира сдана в аренду на длительный срок, и наниматели выезжать из нее не собираются. Как правило, в этом случае новому собственнику приходится терпеливо ожидать окончания сроков действия договора найма, либо втягиваться в изнурительные судебные разбирательства.

 

Рента

 

Пожилой человек может передать свою недвижимость в обмен на содержание и уход до конца жизни, но договор ренты  сложный и имеет много нюансов

 

В последнее время растет популярность ренты – договора пожизненного содержания с иждивением. По рентному контракту предыдущий владелец квартиры получает финансирование от нового собственника и сохраняет право проживания в квартире до конца жизни. Продать обремененную рентой недвижимость можно, но придется пойти на существенные скидки, размер которых прямо пропорционален возрасту получателя ренты (предыдущего владельца).

 

Для продажи квартиры потребуется письменное разрешение рентополучателя, а все обязательства по договору ренты перейдут к новому владельцу.  Только после смерти получателя ренты квартира переходит в полное распоряжение нового хозяина. Для снятия обременения в Росреестр подается соответствующее заявление, предоставляется свидетельство о смерти рентополучателя. Как правило, получатели ренты – пожилые люди, оставленные родственниками, поэтому такие сделки считаются крайне рискованными из-за высокой вероятности возникновения судебных споров. При совершении операций с рентными квартирами рекомендуется брать с продавца нотариально заверенное обязательство за собственный счет решить все претензии, которые могут поступить со стороны третьих лиц.

 

Прописанные в квартире жильцы

 

На рынке недвижимости нередки случаи продажи квартир с обременениями в виде прописанных в них людей. «Более того, некоторые ушлые продавцы умудряются вписать в договоры купли-продажи условие о том, что некие лица сохраняют за собой право пользования квартирой, - предупреждает Олег Сухов, - При таком раскладе новому собственнику приходится выселять нежеланных жильцов через суд. Если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные жильцы, то для совершения сделки потребуется согласие органов опеки».

 

Арест жилья

 

Самым тяжелым обременением считается арест. Арестованное решением суда или судебного пристава жилье фактически изымается из рыночного оборота, с ним нельзя совершать никаких сделок. Как правило, арест накладывается с целью обеспечения исполнения обязательств либо решений суда. Периодически собственники арестованных квартир и домов пытаются провернуть сделки с этой недвижимостью, однако эти действия можно оспорить в суде или квалифицировать как мошенничество. Чтобы купить недвижимость из-под ареста, нужно погасить долги собственника, проинформировать об этом Росреестр, а затем уже оформлять сделку. Надо иметь ввиду, что арест может быть наложен во время процедуры оформления сделки с недвижимостью, либо незадолго до подписания транзакционных документов. Поэтому перед совершением сделки нужно убедиться в том, что квартира не арестована по требованию третьих лиц. Получить информацию обо всех обременениях, наложенных на недвижимость, можно напрямую в Росреестре.